Coronavirus Salgını - Kira İlişkisine Etkileri

7226 SAYILI KANUN İLE İÇİŞLERİ BAKANLIĞI GENELGELERİNİN İŞ YERİ KİRALARINDA SÖZLEŞME TARAFLARININ HAK VE BORÇLARINA ETKİSİ

Bu yazıda, Coronavirüs (Covid-19) salgını sebebiyle yetkili kamu organlarınca alınan tedbirler kapsamında 26.03.2020 tarih ve 31080 (Mükerrer) sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe sokulan 7226 sayılı Kanun’un Geçici 2. ve Geçici 1/1-b maddeleri ile İçişleri Bakanlığı’nın 16.03.2020 ve 21.03.2020 tarihli Genelgelerinin iş yerlerine ilişkin kira sözleşmelerine etkileri üzerinde durulacaktır. 

1- 7226 sayılı Kanun’un Geçici 2. Maddesinin İş Yeri Kira Sözleşmesine ve Kiracının Borca Aykırı Davranışlarına Etkileri: 7226 sayılı Kanun’un Geçici 2. maddesi, iş yeri kiralarına ilişkin olup, şu şekildedir: “1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.” 

    6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 313. maddesinde kiracının asli borcunun “kira bedelini ödemek” olduğu ifade edilmiştir. Ayrıntıları aşağıda açıklanacağı üzere, kiracının asli edimini ve/veya yan giderlere ait yükümlülüklerini yerine getirmemesi ve öngörülen diğer koşulların da bulunması halinde, kiraya veren, TBK’nın 315 ve 352/2. maddeleri uyarınca, sözleşmeyi feshederek kiracının kiralanandan tahliyesini talep edebilmekte iken, yasa koyucu, 7226 sayılı Kanun’un Geçici 2. maddesiyle kiraya vereni bu haklardan yararlanma imkânından belirli bir süre boyunca yoksun bırakmıştır.

a) Temerrüt sebebiyle tahliye davası (TBK m. 315)     TBK’nın 315/1. maddesi “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.” hükmünü amirdir. 

    Uygulamada “temerrüt sebebiyle tahliye davası” olarak bilinen bu dava ile kiraya veren cebri icra yoluyla kiracıyı iş yerinden tahliye etme imkânını haizdir. Bu davanın açılabilmesi için kiracının kira bedelini (ve yan giderleri) ödememesi, kiraya verenin kiracıya kanunda öngörülen asgari süreler kadar mehil vermesi, kiracının verilen süre içerisinde de kira bedelini ödememesi ve bundan dolayı kira sözleşmesinin feshedileceğinin kiracıya ihtar veya ihbar edilmesi gerekir. 

    Ne var ki, Geçici 2. madde, 01.03.2020 – 30.06.2020 tarihleri arasında asli edimi olan kira bedelini ödeme yükümlülüğünü yerine getirmese bile kiracıyı korumakta ve kiraya verenin, sözleşmeyi feshederek kiralanandan tahliyesini isteme hakkını elinden almaktadır. Her ne kadar maddede sadece asli edimden bahsedilmiş ise de, hükmün amacı gözetildiğinde, belirtilen tarihlerde yan giderlerin (aidat, merkezi ısınma, güvenlik, asansör servis giderleri, çevre ve temizlik vergisi vs) ödenmesinde temerrüde düşülmesi halinde de kira sözleşmesi feshedilemeyecektir.  

    Kanun, sadece, belirtilen aylara ilişkin iş yeri kiralarının ödenmemesi halinde kiracının tahliyesinin dava edilemeyeceğini öngörmüştür. Dolayısıyla, kiraya veren, bu aylar haricindeki aylara (örn; Şubat veya Temmuz/2020) ilişkin kira bedeli ve yan giderler ödenmediğinde, kiracıya mühlet vererek, yine ödenmediği takdirde, kiracının tahliyesini talep edebilecektir. 

b) İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası (TBK m. 352/2)     TBK’nın 352/2. fıkrası iki haklı ihtar sebebiyle kiracının kiralanandan tahliye edilmesinin koşullarını düzenlemektedir. 

Anılı hüküm şu şekildedir; “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”

    TBK’nın 352/2. maddesinin amacı, kiracının kira bedelini geç ödemeyi alışkanlık haline getirmesini engellemektir. Bu hükümle, kiraya veren, aynı kira yılı içerisinde kira bedelinin geç ödenmesi veya ödenmemesi sebebiyle iki ihtarda bulunulmasına yol açan kiracının, dava yoluyla, kiralanandan tahliyesini isteyebilmektedir. Ancak, Geçici 2. madde hükmü dikkate alındığında, kiraya veren, belirtilen tarihlere ait kira bedellerinin ödenmemesi halinde kiracıya ihtarda bulunamayacağından, TBK’nın 352/2. maddesine dayanarak, kiracının kiralanandan tahliyesini de talep edemeyecektir. Zira Geçici 2. maddenin sonucu olarak, 01.03.2020 - 30.06.2020 tarihleri arasında ödenmeyen kira bedellerine yönelik yapılan veya yapılacak ihtarların, TBK’nın 352/2. maddesi bağlamında “haklı ihtar” olarak kabulü mümkün görülemeyecektir.

    Bununla beraber, şu husus göz ardı edilmemelidir: Geçici 2. madde, sadece anılı maddede öngörülen aylara ait işleyecek kira bedellerinin ödenmemesi veya eksik ödenmesi halinde iş yeri kira sözleşmelerinin sona erdirilmesine engel olmaktadır. Diğer bir anlatımla, bu düzenleme kiraya verenin bu aylara ilişkin kira alacağını ortadan kaldırmamakta ve kira bedelini ödemeyen kiracıyı temerrüde düşmekten alıkoymamaktadır. Dolayısıyla, sözü edilen aylara ait kira bedelinin ödenmemesinden dolayı, kiraya veren, kira sözleşmesini feshedemeyecek ise de kira bedelini ödememekle temerrüde düşen borçlu kiracıya karşı, temerrütten doğan diğer hakları ileri sürebilecek ve bu kapsamda kiracıdan, TBK’nın 120. maddesi uyarınca, temerrüt faizi talep edebilecektir.      2- 7226 sayılı Kanun’un Geçici 1/1-b Maddesinin İş Yeri Kira Alacaklarının Cebri İcra Yoluyla Tahsili İstemlerine Etkisi:     7226 sayılı Kanun’un Geçici 1. maddesiyle Covid-19 salgını sebebiyle hak kayıplarının önlenmesi amacıyla mevzuatta belirtilen süreler ile icra ve iflas takiplerinin belirli bir süre durdurulmasına karar verilmiştir.

    Geçici 1. maddenin 1. fıkrasının b bendi ile; 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile takip hukukuna ilişkin diğer kanunlarda belirlenen süreler ve bu kapsamda hâkim veya icra ve iflas daireleri tarafından tayin edilen sürelerle; nafaka alacaklarına ilişkin icra takipleri hariç olmak üzere tüm icra ve iflas takipleri, taraf ve takip işlemleri, yeni icra ve iflas takip taleplerinin alınması, ihtiyati haciz kararlarının icra ve infazına ilişkin işlemler 22/3/2020 (bu tarih dâhil) tarihinden itibaren 30/4/2020 (bu tarih dâhil) tarihine kadar durdurulmuştur. Bu süreler durma süresinin sona erdiği günü takip eden 01.05.2020 tarihinden itibaren işlemeye başlayacaktır. Durma süresinin işlemeye başladığı 22.03.2020 tarihi itibarıyla, bitimine on beş gün ve daha az kalmış olan süreler, durma süresinin sona erdiği günü takip eden günden başlamak üzere on beş gün uzamış sayılacaktır.

    İş yeri kira sözleşmesinde kira bedelinin ödenmesi gereken tarih açıkça belirtilmiş veya hiç belirtilmemiş olabilir. Şayet taraflarca belirlenen (örn; her ayın 3’ünde, her ayın 10’una kadar vs gibi) tarihte kiracı kira bedelini ödemezse herhangi bir ihtara gerek duyulmaksızın temerrüde düşer. Aksi halde, kiracıyı temerrüde düşürmek ve temerrütten doğan hakları kullanabilmek için kiracıya ihtar çekmek gerekir. 

    Kiraya veren, kira bedelini ödemeyen kiracıya karşı kira alacağının tahsili için dava açabileceği gibi icra takibi de yapabilir. Ancak, 7226 sayılı Kanun, kira bedellerinin tahsili için daha önceden yapılan ancak sonuçlanmayan icra takip işlemlerini ve yeni takip talebinde bulunmayı 22 Mart ile 30 Nisan 2020 tarihleri arasında durdurmuştur. Dolayısıyla, kiraya veren, bu tarihler arasında, daha önce vadesi geldiği halde ödenmeyen veya bu dönemlere denk gelen kira bedellerinin tahsili için takip işlemi yapamayacaktır.

    Yasada öngörülen aylarda kira bedelinin ödenmemesi halinde, kiraya verenin sahip olduğu hak ve imkânlar, 7226 sayılı Kanun’un Geçici 1/1-b ile Geçici 2. maddelerinin birlikte değerlendirilmesini de gerektirmektedir. Şu halde; kiraya veren, 01 Mart – 30 Nisan 2020 tarihleri arasında vadesi geldiği halde ödenmeyen kira bedellerini, 01 Mayıs 2020 tarihinden önce, icra takibiyle talep edemeyeceği gibi, 30 Haziran 2020 tarihine kadar tahliye sebebi olarak da öne süremeyecektir. Bunun gibi, kiraya veren, 01 Mayıs – 30 Haziran 2020 tarihleri arasında muaccel olan iş yeri kiralarının ödenmediği gerekçesiyle sözleşmeyi feshederek kiracının tahliyesini isteyemeyecek, ancak, bu iki aylık dönem içerisinde işleyen kira bedellerinin tahsili için icra takibi başlatabilecektir.      Son olarak, Cumhurbaşkanlığı Makamına durma süresini altı ayı geçmemek üzere bir kez uzatabilme hakkı tanınmıştır. Cumhurbaşkanı tarafından durma süresinin uzatılması halinde hâlihazırdaki durumun yeniden değerlendirilmesi gerekecektir.     3- İçişleri Bakanlığı’nın 16.03.2020 ve 21.03.2020 tarihli Genelgelerinin İş Yeri Kiralarına ve Sözleşme Taraflarının Hak ve Borçlarına Yansıyan Etkileri:     İçişleri Bakanlığınca, Dünya Sağlık Örgütü tarafından pandemi olarak nitelendirilen Covid-19 salgınından vatandaşlarımızın korunması ve salgının yayılmasının engellenmesi amacıyla, 16.03.2020 tarihinde bir genelge yayımlanarak; tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları (atari, playstation vb.), her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dâhil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetlerinin geçici bir süreliğine 16.03.2020 Pazartesi saat 24:00 itibariyle; 

    Yine, aynı amaçla çıkarılan 21.03.2020 tarihli Genelge ile; berber, güzellik salonu/merkezi, kuaför gibi iş yerlerinin faaliyetlerinin geçici bir süreliğine aynı gün saat 18:00 itibariyle, durdurulmasına karar verilmiştir.

    Resmi organlarca alınan bu kararların faaliyetleri durdurulan iş yerlerine ilişkin kira sözleşmelerine etkisinin ne olacağı ve bu süreçte kiracıların kira bedellerini ödeme yükümlülüklerinin devam edip etmeyeceğinin değerlendirilmesi gerekmektedir. 

    Öncelikle kira sözleşmelerine genel olarak değinmekte fayda olacaktır.  Kira sözleşmesi, TBK’nın 299. maddesinde; “kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme” olarak tanımlanmıştır.

Bu tanımdan anlaşılacağı üzere, kira sözleşmeleri, sürekli borç ilişkisi doğuran sözleşmelerdir. Nitekim kiraya verenin, TBK’nın 301. maddesinde ifade edildiği üzere, kiracıya, kira konusu şeyi sözleşmede amaçlanan kullanıma uygun şekilde teslim etmesinin yanında, sözleşme süresi boyunca bu durumda bulundurmakla da yükümlü olması, kira sözleşmesine sürekli borç niteliği kazandırmaktadır.

Kiralananı kullanıma uygun teslim etmekle yükümlü olan kiraya veren, ayrıca, kiralananın teslimi sırasında var olan veya kiralananda daha sonra ortaya çıkan ayıplardan da sorumludur. Kiraya verenin ayıplardan sorumlu olması için kusurlu olması aranmaz. Diğer bir anlatımla, kiralananın sözleşmeye uygun olarak kullanılmasını engelleyen durumun kiraya verenden kaynaklanması gerekmez.

İçişleri Bakanlığınca Covid-19 salgınının yayılmasının engellenmesi amacıyla çıkarılan genelge ile birlikte bazı işletmelerin faaliyetleri yasaklanmış, diğer bir ifadeyle, geçici bir süre askıya alınmıştır. Bu durumda olan ve faaliyetleri ertelenen iş yerlerinde kiracıların, kiraya verenin ayıptan doğan sorumluluğuna müracaat etme ihtimali vardır. Ancak, kiraya verenin ayıptan dolayı sorumlu tutulabilmesi için kira sözleşmesinde faaliyet konusunun açıkça belirtilmiş olması veya kiracının kiraya verene sonradan yapacağı bir bildirimle faaliyet konusunu açıklaması ve kiraya verenin de buna itiraz etmemesi gerekir. 

Şayet, kiralananın tesliminden sonra, sözleşmede belirlenen amaca uygun olarak kullanılmasını engelleyen hukuki (yasal) veya fiili bir durum ortaya çıkarsa, kiracı, bu ayıptan dolayı kanunun kendisine verdiği seçimlik hakları kiraya verene karşı kullanabilecektir.  Kiracının, kiraya verene karşı, kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden dolayı kullanabileceği seçimlik haklar TBK’nın 305 vd. maddelerinde düzenlenmiştir. Buna göre, kiracı, kiraya verenden ayıbın giderilmesini, kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini, kira bedelinin indirilmesini, zararının karşılanmasını isteyebilir veya ayıp önemli nitelikteyse kira sözleşmesini feshedebilir. 

Covid-19 salgınından dolayı kamu hukuku kaynaklı bir yasaklama ile iş yerinin kullanılamaması hukuki ayıptır. Ancak, mevcut şartlar altında kiracının, ayıbın giderilmesi veya kiralananın ayıpsız benzeri ile değiştirilmesi haklarını kullanamayacağı açıktır. Ayrıca, salgın ve bunun sonucunda çıkarılan faaliyet yasağı, kiraya verenin kusurundan kaynaklanmadığından, kiraya verenden ayıp nedeniyle tazminat istenebilmesi de mümkün değildir (TBK m. 308).  Hal bu olmakla, kiracıların sahip olduğu olanaklar; kira bedelinde ayıpla orantılı bir indirim talep etmek veya sözleşmeyi feshetmektir.

TBK’nın 307. maddesi ile kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir. Dolayısıyla, faaliyeti geçici olarak askıya alınan iş yeri kiracısı, kiraya verenden, sınırlamalar sona erdirilinceye kadar devam eden dönem için kira bedelinde indirim talep edebilecektir.

Kiracının sahip olduğu sözleşmenin feshi imkânı ise, TBK’nın 306/2. maddesinde düzenlenmiştir. Hüküm şu şekildedir; “Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir.”

Salgın sebebiyle getirilen kısıtlama ve yasakla oluşan hukuki ayıbın, kiraya veren tarafından giderilmesi mümkün olamayacağından, kiracının fesih hakkının kullanılabilmesi için kiraya verene herhangi bir süre vermesine de gerek yoktur. Ancak, kiracının, bu gerekçeyle fesih hakkını kullanabilmesi için, TBK’nın 305/2. maddesi hükmü gereğince, faaliyet yasağından dolayı uğradığı zararın önemli nitelikte olması gerekir. Sahip olunan seçimlik hakların sonuçları dikkate alındığında kiracının, kira bedelinden ayıp oranında indirim yapılmasıyla zararının telafi edilebilmesi mümkünken, bu imkândan yararlanmak yerine tercihini fesihten yana kullanması, iyi niyet ve dürüstlük kurallarına aykırılık teşkil edeceğinden, geçersiz kabul edilmelidir.

Yine, kanaatimizce, ayrıntıları aşağıda açıklanacağı üzere, faaliyetleri askıya alınan kiracı TBK’nın 138. maddesinde düzenlenen haklardan da yararlanabilecek ve bu kapsamda fesih hakkını da kullanabilecektir.  

İçişleri Bakanlığınca faaliyetleri yasaklanmayan iş yerlerindeki kiracıların yukarıda bahsi geçen haklardan yararlanıp yararlanamayacağını da değerlendirmek gerekmektedir. 

Kanaatimizce, İçişleri Bakanlığı’nın 16.03.2020 tarihli Genelgesi’nin kapsamı dışında kalan ve faaliyetleri devam eden iş yeri kiracılarının ayıp hükümlerinden yararlanarak kira bedelinden indirim talep etmeleri mümkün değildir. Ancak, bu kiracılar, TBK’nın 138. maddesinde düzenlenen sözleşmenin uyarlanması veya feshi veya TBK’nın 32. maddesinde düzenlenen esaslı saikte yanılma nedeniyle sözleşmenin iptalini talep edebileceklerdir.  TBK’nın “Aşırı İfa Güçlüğü” başlıklı 138. maddesinin 1. fıkrası şu şekildedir: “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”

Bu hüküm gereğince, sözleşmenin taraflarınca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun borçludan (mevcut şartlara göre, kiracıdan) kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkması ve bu yeni durum, kiracıdan ifanın (kira bedelinin) istenmesini dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede zorlaştırması halinde, kiracı, dava yoluyla sözleşmenin değişen koşullara uyarlanmasını isteyebilecektir.

Sürekli edimli bir sözleşme olmasından dolayı kiracı kira sözleşmesinin yeni koşullara uyarlanmasının mümkün olmadığı hallerde sözleşmeyi feshedebilecektir. 

Pandemi ilan edilen Covid-19 salgınının olağanüstü bir durum olduğu tartışmasızdır.  Kira sözleşmesinin taraflarından, sözleşmenin akdedildiği zamanda bu salgını öngörmeleri beklenemez. Bu durumda, sözleşmede belirlenen kira bedelinin ödenmesi kiracı açısından ekonomik olarak katlanılamaz bir hale gelmiş ise kiracı sözleşmenin uyarlanmasını talep edebilecektir. Ancak, sözleşme uyarlanırken, her iki tarafın da menfaatleri gözetilmek zorundadır. Diğer bir anlatımla, sözleşme taraflarının hak ve menfaatleri arasında bir denge kurulmalıdır. Ancak bu denge sağlanamadığı takdirde kiracı sözleşmeyi feshetme hakkını kullanabilecektir. Salgın sebebiyle kira sözleşmesini feshetmek zorunda kalan kiracıya herhangi bir kusur izafe edilemeyeceğinden kiracı, sözleşmenin vaktinden önce sona ermesi sebebiyle ortaya çıkan (olumlu) zarardan da sorumlu tutulamayacaktır. 

Kiracının sahip olduğu diğer bir imkân ise; saikte esaslı yanılma nedeniyle sözleşmenin iptalidir. TBK’nın 30. maddesinde, sözleşme kurulurken esaslı yanılmaya düşen tarafın sözleşmeyle bağlı olmadığı ifade edilmiştir. Her saikte yanılma esaslı yanılma değildir. Saikte yanılmanın esaslı kabul edilebilmesi için, TBK’nın 32. maddesinde ifade edildiği üzere, yanılanın, yanıldığı saikı sözleşmenin temeli sayması, bunun iş ilişkilerinde geçerli dürüstlük kurallarına uygun olması ve bu durumun karşı tarafça da bilinebilir olması gerekir.

Esaslı yanılmaya uğrayan kiracı, sözleşme ile bağlı olmak istemiyorsa, yanılmaya konu saikı öğrendiği tarihten itibaren bir yıl içerisinde sözleşmeyi iptal etmek zorunda olup; bu süre geçtikten sonra sözleşmenin bu gerekçeyle feshedilmesi mümkün değildir.

Her ne kadar ülkemizde sokağa çıkma yasağı belli yaş grubuna giren (şimdilik 20 yaş altı, 65 yaş üstü) insanlar yönünden geçerli ise de bu kümede olmayan insanlara da mecbur kalmadıkça dışarı çıkmamaları tavsiye edilmektedir. Salgın sebebiyle vaka sayılarının devamlı artmasıyla birlikte bu tavsiyelerin her geçen gün daha fazla dikkate alındığı ve kamusal alanlarda insan sayısında belirgin bir oranda düşüş yaşandığı gözlemlenmektedir. İnsanların kamusal alanlardan -haklı gerekçelerle- uzak tutulmaya çalışılması ticari hayatı hiç şüphesiz olumsuz etkilemektedir. 

İş yeri kiralarında kiracının, kiralananın bulunduğu çevreden belli sayıda insanın geçeceği ve buna bağlı olarak da belli bir kâr elde edeceği saikıyla hareket etmesi gayet doğaldır. Bu saikın, kira sözleşmesinin temelini teşkil ettiği ve kiraya veren tarafından da bilinebileceği açıktır. Salgın nedeniyle cadde ve sokaklardaki insan sayısındaki azalmaya bağlı olarak iş yerlerinin iş hacminin neredeyse sıfır noktasına varması yüksek ihtimal dâhilindedir. Bu durumunda, kiracıların esaslı saik yanılmasına düştükleri ve bu yanılma nedeniyle kira sözleşmesini iptal etme imkânına sahip bulundukları söylenebilir. 

4- Sonuç: Covid-19 salgını sebebiyle çıkarılan yasa ve genelgelerle birçok konuda yeni ve geçici düzenlemeler hayata geçirilmiştir. Bu yasa ve genelgelerin genel olarak amacı; hak kayıplarını önlemek, ekonomik darlığa düşecek sözleşme taraflarının borca aykırı davranışlarının belirli bir süre dava ve takip edilebilirliğini durdurmak ve salgının yayılmasını önleyerek toplumun sağlığını korumaktır. 

Covid-19 salgını sebebiyle çıkarılan yasa ve genelgelerle birçok konuda yeni ve geçici düzenlemeler hayata geçirilmiştir. Bu yasa ve genelgelerin genel olarak amacı; hak kayıplarını önlemek, ekonomik darlığa düşecek sözleşme taraflarının borca aykırı davranışlarının belirli bir süre dava ve takip edilebilirliğini durdurmak ve salgının yayılmasını önleyerek toplumun sağlığını korumaktır. 

Hastalığın her geçen gün çok sayıda insana bulaşarak yayılmaya devam etmesi kamu makamlarınca zorlayıcı ve yasaklayıcı tedbirler alınmasına yol açmaktadır. Bu önlemler kapsamında, belirli bir grupta yer alan insanlar topluluğuna sokağa çıkma yasaklarının uygulanması, diğer insanlara da gerekli olmadıkça sokağa çıkmamaları yönünde yoğun baskı ve telkinlerde bulunulması, kamusal alanlarda insan sayısının belirgin bir düzeyde azalmasını sağlamıştır. 

Elbette bu durum ticari hayatı çok olumsuz etkilemektedir. Özellikle, genelgelerle ticari faaliyetleri geçici bir süreliğine askıya alınan kiracıların yeni duruma göre hak ve yükümlülüklerinin değerlendirilmesi gerekmektedir.

Bu kapsama giren yani faaliyetleri geçici bir süreliğine askıya alınan kiracılar, ortaya çıkan hukuki ayıp sebebiyle kiraya verenden ayıp oranında kira bedelinin indirilmesini isteyebilecek veya bu mümkün olmadığı takdirde, TBK’nın 306/2. maddesi uyarınca, (ayıp sebebiyle) sözleşmeyi feshedebilecektir. Yine, bu kiracılar, TBK’nın 138. maddesine dayanarak da olağanüstü durumdan dolayı kira bedelinin ödenmesi kiracı için katlanılmaz bir boyuta gelmesi ve kiracıdan kira bedelinin istenmesinin dürüstlük kuralına aykırılık oluşturması halinde, sözleşmenin yeni şartlara göre uyarlanmasını veya bu mümkün değilse, kira sözleşmesinin feshedilmesini dava edebileceklerdir.

Bu kapsamda hem sözleşmenin uyarlanması talebinin hem de fesih talebini mahkemelerce kabul görme ihtimalini kuvvetli görüyoruz. Aslında bu biraz da bu olağanüstü durumun ne kadar daha süreceği ile alakalıdır.

Faaliyetleri yasaklanmayan iş yeri kiracıları ise; esaslı saik hatasına dayanarak sözleşmenin iptalini veya TBK’nın 138. maddesine (olağanüstü sebeplerle ifanın kiracıdan istenmesinin dürüstlük kuralına aykırılık teşkil etmesi) dayanarak sözleşmenin uyarlanmasını veya feshini isteyebileceklerdir.

Bu kapsamda sözleşmenin uyarlanması talebinin mahkemelerce kabul görme ihtimalini zayıf görüyoruz. Sözleşmenin feshi seçeneğinin ise mahkemelerce daha yüksek ihtimalle kabul göreceği kanaatindeyiz. Aslında her iki ihtimal açısından bu biraz da bu olağanüstü durumun ne kadar daha süreceği ile alakalıdır.

Her iki tip kiracılar açısından da; Bu sürede kiracı ve kiraya veren arasında kısmi ödeme veya hiç kira ödenmemesi gibi bir anlaşmanın yapılması mümkündür. Bu anlaşma yazılı yapılmalıdır. Bu hem kiracılar hem de kiraya verenler için daha güvenli bir yoldur.

Kiracının kira bedellerinin ödenmemesi halinde ise; kiraya veren belirli hallerde kiracının kiralanandan tahliyesini isteyebilmekte iken yasa koyucu 7226 sayılı Kanun’un Geçici 2. maddesiyle bu kuralı 01.03.2020 – 30.06.2020 tarihleri arasında ödenmeyen kira bedelleri için askıya almıştır. Diğer bir anlatımla, kiracının yasada öngörülen tarihler arasında kira bedelini ödememesi sözleşmenin feshi ve tahliye için dayanak olmaktan çıkarılmıştır. Bu tarihler dışındaki (Örn: Şubat veya Temmuz 2020) aylara ilişkin kira bedellerinin ödenmemesi halinde ise kiracının -TBK’da aranan sair koşulların da bulunması kaydıyla- tahliyesi istenebilecektir.

Yasa koyucu 7226 sayılı Kanun’un Geçici 1/1-b maddesiyle takip işlemlerini ve icra takip hukukuna ilişkin süreleri, 22.03.2020 – 30.04.2020 tarihleri arasında, geçici bir süre durdurmuştur. Dolayısıyla kiracının ödenmemiş ve bu tarihler arasında ödenmeyen kira alacaklarının tahsili için icra takibi yapılabilmesi de mümkün olmayacaktır. Ancak bu süre geçtikten sonra icra takibi yapılabilecektir.